Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble de alquiler

¿Planeas comprar un piso para alquilar? En ese caso, te interesará aprender a calcular la rentabilidad de un inmueble de alquiler, así sabrás si te merece la pena. Te lo desvelamos: 


Truco para calcular la rentabilidad de un inmueble


La inversión en vivienda está completamente a la orden del día. Quien dispone de ahorros o de liquidez no lo duda a la hora de optar por este tipo de inversiones, sobre todo teniendo en cuenta la tendencia; en España cada vez más ciudadanos prefieren alquilar que comprar


Esta tendencia hace que la oferta de vivienda de alquiler sea cada vez más reducida y que tengamos menos opciones en el mercado, lo que hace que los precios se vean disparados debido a la ley de la oferta y de la demanda. Por todo esto, es por lo que es una excelente oportunidad para invertir en pisos para alquilar.


Pero, ¿cómo se si merece la pena? ¿Cómo calcular la rentabilidad? Para acertar, es fundamental echar cuentas, pero también ten en cuenta estos consejos:


1- Elige un piso alquilable


Lo primero que tienes que tener en cuenta al comprar un piso para alquilar, es optar por uno que se alquile bien, que te lo quiten de las manos. De esta forma, podrás pedir lo máximo posible, porque te lo darán.


¿Cómo identificar un piso alquilable? Analiza las zonas donde hay poca oferta y mucha demanda (normalmente, zonas céntricas). Pero también puedes elegir barrios trabajadores que tengan mucha demanda, conexión con transportes, servicios, etc. Son las más buscadas.


En cuanto al piso, los 3º sin ascensor obtienen unas altas rentabilidades porque el precio de la comunidad es muy barato y se alquilan muy bien, lo que hace que sea un tipo de piso muy interesante para inversores. 


Reforma, ¿sí o no? Depende del tipo de vivienda y al perfil que te dirijas. En muchos casos, con una reforma parcial es suficiente. Incluso hay reformas básicas para pisos de alquiler.


También es importante que tengas en cuenta tu perfil ideal de inquilino. Evidentemente, no es lo mismo un piso para alquilar a estudiantes que para un soltero o una familia. Digamos que, deberás elegir la zona y el tipo de piso en función de tu inquilino ideal, para maximizar la inversión.


2- Ten en cuenta los gastos


En segundo lugar, ten en cuenta el tema de los gastos. Para conseguir una alta rentabilidad fruto de tu piso de alquiler, es clave comprar barato o al menos en precio. Pero también debes tener en cuenta el tema de los gastos.


Cuando compras un inmueble tienes que hacer frente al ITP o IVA. Normalmente estos impuestos suponen el 10% del precio total de la vivienda, y tendrás que hacerles frente. Pero no es lo único que tendrás que pagar. 


Si tienes hipoteca, tendrás que hacer frente al pago de los intereses, así como a las obligaciones bancarias que tengas fruto del acuerdo. Por ejemplo, te pueden exigir la contratación de seguros. También debes tener en cuenta otros gastos como notaría, gestoría, etc. El AJD lo cubre el banco.


Pero esto no es todo, porque a partir del primer mes deberás considerar pagos como la cuota de la comunidad de vecinos, mínimos de agua, de luz o de gas, posibles derramas, IBI, gastos en el piso, etc. 


Son muchos los gastos que deberás considerar para echar las cuentas sobre la rentabilidad. Lo ideal es separar una mensualidad para hacer frente a pagos como el IBI, la comunidad de vecinos u otros imprevistos.


3- Es el momento de echar las cuentas


Si has encontrado un piso alquilable y tienes en cuenta los gastos que te genera, es el momento de dar un paso de gigante y decidir si comprarlo o no. 


Si tienes hipoteca, ten en cuenta el pago de los intereses. Pero para ver si te sale rentable, debes poder pagar la cuota de la hipoteca con lo que ingresas del alquiler y tener también para los gastos generados. De esta forma, aunque no obtengas beneficio, al cabo de unos años el piso será tuyo y te saldrá “gratis”.


No obstante, en cualquier caso es importante que sigas esta fórmula:


Renta anual / precio de compra del inmueble * 100


Si lo alquilas en 700 y te costó 150.000 euros, la rentabilidad será de un 5,6 %. Es una cifra muy interesante, dado que no muchos fondos ofrecen rentabilidades tan altas con tan poco riesgo. Además, con el paso del tiempo incluso podrías venderlo. 


Lo ideal, es que sea una rentabilidad superior al 3%. Por eso es importante que tengas en cuenta todo lo que te contamos y que hagas los cálculos para ver si te merece la pena. 

Existen varias fórmulas pas calcular la rentabilidad: rentabilidad bruta, neta, estimada, global... además también es interesante calcular el retorno de la inversión. Todas estas rentabilidades te las calcula Rentger en función de los gastos e ingresos introducidos.


Recuerda que para gestionarlo mejor, el software de gestión de alquiler de Rentger es clave para llevar un seguimiento total de lo que entra y de lo que sale. ¡Esperamos que te sea útil!

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